چرا بازارمسکن، امن‌ترین پناهگاه برای سرمایه‌گذاران به‌ویژه در شرایط تورمی و نااطمینانی است؟ آیا این به صلاح اقتصاد کشور است؟!

محمد سیف الدین
مشاور و تحلیلگر بازار مسکن و تامین مالی حوزه املاک ومستغلات
کارشناس رسمی ساختمان و ارشد مدیریت استراتژیک و نوآوری تکنولوژی

متاسفانه در چند دهه اخیر ، شرایط اقتصادی و سیاست‌های اقتصادی در کنار ریسک‌های غیراقتصادی نیرویی را به وجود آورده است که سرمایه‌های ایرانی‌ها را به سفته‌‌بازی و سرمایه‌گذاری‌‌های غیرمولد به‌ویژه ملاکی منحرف می‌کند، اما بسیار مهم‌تر از این واقعیت تلخ، ریشه علاقه به ملاکی در ایران است که و اینگونه است که بازار مورد علاقه ایرانی‌ها برای سرمایه‌گذاری و اولویت شماره یک افراد، بازار زمین و مسکن  می باشد.

حجم بالای خانه خالی و زمین بیکار در تهران و شهرهای مختلف کشور و حتی این اواخر در روستاهای خوش آب و هوا نظیر روستاهای شمال، نشان می‌‌دهد اکثر ایرانی‌‌ها ترجیح می‌‌دهند پس‌‌اندازهای خود را در بازار ملک انجام دهند.

چون، عایدی بلندمدت سرمایه‌گذاری ملکی در کنار ریسک صفر بازار ملک، آن را بیش‌‌از هر بازار و حوزه‌‌ای، برای ایرانی‌‌ها جذاب کرده است.  تعداد خانه‌‌های خالی در پایتخت تقریبا حدود ۲ برابر نرم جهانی است.

در هر شهر یا منطقه‌‌ای، ‌‌ همیشه لازم است تعدادی از واحدهای مسکونی، خالی باشد  تا عملیات خرید و فروش و اجاره آپارتمان، بدون توقف و عوارض آن، انجام شود. اما حجم نامتعارف املاک بیکار و بلااستفاده، بیانگر اشکال اقتصادی و خطای سیاستگذاری است.

آنچه موجب هجوم  سرمایه‌ها به سمت این بازار شده و آن را جذاب‌ترین مقصد و امن‌ترین پناهگاه سرمایه کرده، دو عامل است.
 عامل اول نیروی دافعه در بازارهای منتهی به تولید همچون بازار سرمایه

 و عامل دوم بی‌هزینه بودن انجماد سرمایه در بازار غیرمولد ملک است.

این دو، ریشه انحراف سرمایه‌‌ها به ملاکی است که به شکل عایدی نجومی توام با ریسک صفر در بازار زمین و مسکن، عرصه انحراف سرمایه‌‌ها به این بازار غیرمولد را فراهم کرده است. 

و به‌رغم آنکه در طول سال‌جاری، چشم‌‌انداز سرمایه‌گذاری کوتاه‌‌مدت و میان‌‌مدت در ملک به خاطر افت قیمت مسکن در برخی ماه‌‌ها و کندشدن سرعت رشد قیمت در ماه‌‌های دیگر، تا حدود زیادی مبهم و متفاوت از سال‌‌های جهش قیمت شده است اما همچنان ردپای خریداران جدید آپارتمان  دیده می‌شود.

به نظر من اگر، این جریان ضدتولید و ضدمصرف کماکان ادامه می‌‌یابد ، اثر ثانویه این جریان  باعث میشود  بخش تولید و مسیرهای متصل‌‌کننده سرمایه‌‌ها به این بخش  از چشم سرمایه‌گذاران بیفتد  و  رونق سرمایه‌گذاری در بازار مسکن به قیمت رکود سرمایه‌گذاری در بخش واقعی اقتصاد تمام می‌شود و تبعاتش، فقرمسکن و‌هزار و یک مشکل اقتصادی برای کل جامعه است.

سه  پیشنهاد  برای برهم خوردن این جریان ضد تولید و رونق‌‌  اقتصاد

۱- جذاب‌‌ تر کردن  بخش مولد برای سرمایه‌گذاران
سیاستگذار دست از مداخله در بازارها و سیاست‌های ضدسرمایه‌گذاری در بازار سرمایه بردارد.  چون در حال حاضر کاری که دولت نباید در بازار سرمایه انجام دهد یعنی مداخله را، دارد انجام می‌‌دهد اما کاری که باید در بازار مسکن انجام دهد یعنی تنظیم‌‌گری را انجام نمی‌‌دهد. 

۲-  مهار ریسک‌های غیراقتصادی به عنوان یک عامل تحریک انتظارات تورمی
انتظارات تورمی، چشم‌‌انداز سرمایه‌گذاری بلندمدت در بخش واقعی را برای افراد تاریک می‌‌کند. اما در صورت فروکش کردن نااطمینانی‌‌ها و همزمان آماده‌سازی بازار سرمایه و مثلا بازار پول برای جذب سرمایه‌‌ها به مقصد تولید، شکل‌‌گیری بازی رونق‌‌ساز فراهم می‌‌آید. 

۳-سیاست های مالیاتی برای مقابله با سفته‌‌بازی ملکی
مالیات سالانه بر املاک، مالیات جدیدی محسوب نمی‌شود بلکه مالیات جایگزین است که دریافت آن از ملاکان باعث می‌شود مالیات تورمی که اقشار ضعیف جامعه در حال حاضر آن را به شکل رشد قیمت کالاها و خدمات مصرفی روزانه می‌‌پردازند، جای خود را به همان مالیات سالانه ملکی بدهد.

وقتی مالیات سالانه بر ملک دریافت شود، سفته‌‌بازی ملکی مهار می‌شود و در نتیجه، موتور جهش قیمت مسکن نیز از کار خواهد افتاد. این اقدام در کنار سیاست‌های اصلاحی در بازارها باعث تغییر مسیر سرمایه‌‌ها به بخش واقعی اقتصاد می‌شود که پیامد مثبت آن، رونق تولید و عرضه کالا و فراهم شدن زمینه برای کاهش تورم عمومی است. بنابراین، فشار هزینه‌‌ها از روی دوش اقشار ضعیف برداشته می‌شود.

مالیات سالانه بر املاک، یک کارکرد مثبت دیگر به نفع طبقه ضعیف جامعه نیز دارد و آن افزایش عرضه مصرفی در بازار مسکن و کاهش قیمت برای خانه‌‌اولی‌‌ها و کاهش اجاره‌‌بها برای مستاجرها است. عمده طبقه ضعیف جامعه مستاجر هستند و عوارض جهش قیمت، ‌‌ بیشترین فشار را به آنها وارد کرد.  این مالیات سالانه بر املاک همچنین از محل تخصیص بخشی از این مالیات به شهرداری‌‌ها، برای اداره شهرهای کشور، منابع مالی پایدار به وجود می‌‌آورد و تراکم فروشی یا همان شهرفروشی و عوارض بعدی آن را در شهرها متوقف می‌‌کند.