حباب مسکن از تولد تا مرگ

محمد سیف الدین
مشاور و تحلیلگر بازار مسکن و تامین مالی حوزه املاک ومستغلات
کارشناس رسمی ساختمان و ارشد مدیریت استراتژیک و نوآوری تکنولوژی

هنگامی که عوامل موثر بر افزایش قیمت مسکن پدیدار می‌شوند، قیمت‌ها کمی بیشتر از تاثیرمنطقی و واقعی این عوامل رشد میکنند و اینجا همان لحظه تولد یک حباب بسیار کوچک است.

در ادامه بر اثرپیدایش حباب و انتظار سود سرمایه ای، فعالان بازار حاضر خواهند شد قیمت های بالاتر از ارزش بنیادی مسکن را پرداخت نمایند. ادامه این فرایند به گسترش و بزرگ شدن حباب در بازار مسکن و افزایش مداوم قیمت های مسکن منجر می گردد.

سپس با توجه به قیمت‌های بالاتر در بازار مسکن و انتظار افزایش بیشتر آن در آینده، بازدهی انتظاری ناشی از ساخت مسکن را افزایش پیدا میکند و در نتیجه، رشد غیر منطقی و ناهماهنگ با تقاضا را در عرضه مسکن آینده نزدیک، شاهد خواهیم بود.

در نتیجه ذخیره مسکن بیش از حد تقاضای مؤثر در آینده، اجاره مسکن را در آینده کاهش خواهد داد. این فرایند ارزش حال اجاره مسکن طی زمان و به عبارتی ارزش بنیادی مسکن را در آینده کاهش خواهد داد. بنابراین، حباب در بازار مسکن، یک اثر واقعی را در بازار مسکن بر جای خواهد گذاشت.

تا زمانی که خوش بینی بر بازار حاکم است و فعالان اقتصادی به بازدهی های آینده اعتماد دارند، شرایط موجود مطلوب است، حباب‌ها بزرگ و بزر گتر می شوند و این امر چندان نگران کننده نمی نماید.

تئوری احمق بزرگتر

بسیاری افراد با اینکه می‌دانند قیمت فعلی مسکن بیش از حد واقعی است چون احتمال زیاد می‌دهند که فرد دیگری را پیدا خواهند کرد که ملک مورد نظر را با قیمت بیشتر خریداری کند (احمق بزرگتر) اقدام به سرمایه‌گذاری می‌کنند. در این تئوری حباب‌ها تا وقتی ادامه می‌یابند که احمق‌هایی وجود داشته باشند که حاضر باشند ملک مورد نظر را با قیمت بیش از حد واقعی خریداری کنند.

اما همانطوری که حباب در حال بزر گ شدن است، قیمت‌ها در بازار مسکن افزایش یافته توان خرید متقاضیان کمتر شده ، موجودی مسکن بیشتر و بیشتر گردیده و اجاره مسکن و به تبع آن ارزش بنیادی مسکن، کمتر و کمتر می گردد.

اگر انتظارات افزایش سریع و مداوم قیمت‌ها که یک عامل موثر در ایجاد انگیزه برای خریداران ملک باشد،از بین برود در آن صورت قیمت مسکن به صورت ذاتی با ‌ثبات است.

قیمت‌ها همیشه نمی‌توانند با سرعت بالا بروند و هنگامی که مردم متوجه شوند افزایش قیمت‌ها متوقف شده است، حمایت برای پذیرش قیمت‌های بالا شکسته می‌شود ،اینجاست که سفته‌بازان احساس خطر کرده و دیگر بازده بیشتری برای خود در آن بازار مسکن متصور نیستند، در نتیجه به سرعت با فروش املاک خود از بازار خارج شده و بر اثر این افزایش ناگهانی در عرضه، و البته کاهش تقاضا، قیمت‌ها البته در افتصادهای سالم با تورم تک رقمی ، به سرعت شروع به کاهش می‌کنند و در کشور ما اما نرخ رشد قیمت مسکن کمتر از تورم عمومی ‌می‌شود و درنتیجه آن زمان مرگ حباب فرا میرسد و می‌ترکد.

در این زمان قیمت ها روند کاهشی به خود می گیرند، فضای بدبینی نسبت به بازدهی‌های آینده حاکم می گردد، همه چیز توسط عوامل روانی جمعی که از زیان های انتظاری فرار می کنند، به سرعت تخریب می گردد و ارزش آن دارایی به سرعت سقوط می نماید.